Вторинний ринок житла приваблює можливістю одразу заїхати й жити: не треба чекати здачі будинку і робити ремонт з нуля. Але в кожної квартири на вторинці є історія — попередні власники, спадщини, розлучення, кредити.
Саме в цій історії можуть ховатися ризики, через які покупець ризикує втратити і житло, і гроші. Розповідаємо, що перевірити перед підписанням договору.
Хто насправді власник
Почніть із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Він покаже, хто є власником, на якій підставі виникло право і чи немає обтяжень. Порівняйте ці дані з паспортом продавця. Якщо квартира перебуває у спільній власності кількох осіб, для продажу потрібна участь усіх співвласників.
Зверніть увагу на правовстановлюючі документи: договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду. Кожна підстава має свої ризики. Наприклад, квартира, отримана в спадщину нещодавно, може стати предметом спору з іншими спадкоємцями.
Обтяження та арешти
Іпотека, арешт, заборона відчуження — будь-яке з цих обтяжень робить угоду небезпечною. Нотаріус перевіряє реєстри перед посвідченням договору, але краще знати ситуацію заздалегідь, до внесення авансу.
Згода подружжя і права дітей
Якщо квартиру придбано в шлюбі, вона, як правило, є спільною сумісною власністю подружжя. Для продажу потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. Відсутність такої згоди — підстава для визнання договору недійсним у майбутньому.
Окремо варто перевірити, чи не є власником або користувачем квартири дитина. Якщо права неповнолітніх зачіпаються, потрібен дозвіл органу опіки та піклування.
Зареєстровані особи
Навіть після купівлі квартири в ній можуть залишатися зареєстровані особи. Виселити їх не завжди просто, особливо якщо це діти або люди, які тимчасово відсутні. Попросіть продавця зняти всіх із реєстрації до угоди і надати відповідну довідку.
Технічний стан і перепланування
Порівняйте фактичне планування з технічним паспортом. Незаконне перепланування — поширена проблема, яка ускладнює подальший продаж і може призвести до штрафів. Також з’ясуйте, чи немає заборгованості за комунальні послуги: хоча борги за загальним правилом залишаються за попереднім власником, їх вирішення може забрати час.
Безпечні розрахунки
Спосіб передачі грошей — ще один важливий аспект угоди. Передавати всю суму готівкою до реєстрації права власності ризиковано. Безпечніше використовувати банківську комірку з умовами доступу або безготівковий переказ після посвідчення договору. Сума, вказана в договорі, має відповідати реальній: заниження ціни створює ризики для покупця у разі спору.
Хто допоможе з перевіркою
Нотаріус перевіряє формальні підстави угоди, але не займається глибоким аналізом ризиків. Для комплексної перевірки варто залучити юриста. Наприклад, юридична компанія JUSTICE у Дніпрі проводить due diligence об’єкта: аналізує історію переходу права власності, перевіряє судові реєстри щодо продавця, готує безпечну схему розрахунків і супроводжує угоду до реєстрації права.
Висновок
Купівля квартири на вторинному ринку може бути безпечною, якщо перевірити юридичну історію об’єкта. Кілька днів на аналіз документів — невелика ціна за спокій на багато років уперед.